¿Tu Conjunto Debe Cobrar IVA? Descubre las Nuevas Reglas de la DIAN

Si vives en un conjunto residencial o eres parte de su administración, hay una noticia importante que debes conocer: la DIAN ha confirmado que ciertos ingresos generados por el uso de zonas comunes están sujetos al cobro del Impuesto sobre las Ventas (IVA). Esto ha generado muchas dudas y es clave entender cuándo y cómo aplica esta obligación tributaria.

Explotación comercial de edifico residencial

¿Deben los conjuntos residenciales pagar IVA?

La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN), a través del Comunicado de Prensa No. 019 del 14 de marzo de 2025, ha reiterado que las propiedades horizontales de uso residencial no son contribuyentes del Impuesto sobre la Renta ni están obligadas a presentar declaración de renta. Sin embargo, esto no las exime de cumplir con el IVA cuando explotan económicamente sus zonas comunes.

¿Cuándo se genera la obligación de cobrar IVA?

El cobro del IVA aplica cuando un conjunto residencial obtiene ingresos por el uso o alquiler de sus zonas comunes, tales como:

• Parqueaderos

• Piscinas

• Salones comunales

• Gimnasios

• Zonas de BBQ

Es decir, si el conjunto cobra una tarifa específica por el uso de estas áreas, ese servicio está gravado con IVA y debe ser facturado electrónicamente.

¿Y si los residentes ya pagan cuota de administración?

Si el mantenimiento de estas zonas se financia únicamente con las cuotas de administración y no hay un cobro adicional por su uso, entonces no hay obligación de cobrar IVA. Sin embargo, si se alquilan a residentes o terceros por un precio determinado, sí se debe facturar con IVA.

Clasificación de las propiedades horizontales

Es importante tener clara la naturaleza jurídica de cada propiedad horizontal, ya que esto influye en su tratamiento fiscal:

• Residenciales: Comunicado de la DIAN aplica específicamente a estos.

• Mixtas: Pueden tener obligaciones adicionales dependiendo de su actividad.

• Comerciales: Generalmente ya están sujetas a obligaciones tributarias más amplias.

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La DIAN ya está tomando medidas

Durante 2024, la DIAN llevó a cabo reuniones con administradores de propiedades horizontales en todo el país. Como resultado, se reclasificaron 1.200 conjuntos que no estaban cumpliendo con la declaración y pago del IVA. Además, actualmente se están revisando más de 90 copropiedades para determinar si deben regularizar su situación.

¿Qué deben hacer los conjuntos residenciales?

1. Evaluar sus fuentes de ingresos: Si generan dinero por el uso de zonas comunes, deben determinar si aplica el IVA.

2. Cumplir con la facturación electrónica: Es obligatorio emitir facturas por estos servicios.

3. Consultar con expertos tributarios: Para evitar sanciones y cumplir con la normativa vigente.

La DIAN ha dejado clara la responsabilidad de los conjuntos residenciales frente al IVA cuando hay explotación económica de sus zonas comunes. No se trata solo de una normativa fiscal, sino de una gestión responsable que garantiza la legalidad y la transparencia en la administración de los recursos de la copropiedad.

Si administras un conjunto residencial, es momento de revisar esta información y asegurarte de estar cumpliendo con las normas. Evita sanciones y mantén tu comunidad al día con la ley.